Comment devenir propriétaire sans négliger son épargne retraite

Le CELIAPP, ou compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, est entré en vigueur le 1^er avril. Il représente une option attrayante pour bâtir la mise de fonds de votre future propriété. Ce nouvel instrument s’ajoute au Régime d’accession à la propriété (RAP) qui permet déjà l’accession à la propriété en autorisant le retrait de votre REER. Mais vaut-il mieux mettre toutes ses économies dans un CELIAPP ou continuer à contribuer à un REER en profitant du RAP ? Quelles seront les conséquences de ce choix à long terme ? Comment maximiser son épargne retraite tout en investissant dans une maison ?

Avant de prendre votre décision¹, voici quelques éléments à prendre en compte.

Quelles sont les conditions du CELIAPP

Le dernier-né des régimes enregistrés d’épargne s’adresse aux résidents canadiens âgés de 18 à 71 ans, acheteurs d’une première habitation. C’est -à- dire que ni vous, ni votre conjoint (ou conjoint de fait), n’étiez propriétaire d’une habitation admissible qui était votre résidence principale pendant l’année civile précédant l’ouverture du compte, ou au cours des quatre années civiles précédentes.

D’une durée de détention n’excédant pas 15 ans, le CELIAPP permettra de cotiser un maximum de 40 000 $ à vie en déduisant les cotisations du revenu, les droits octroyés étant de 8 000 $ par an. Les fonds retirés ne sont pas imposables, à condition qu’ils soient utilisés pour l’achat immobilier prévu. Le compte CELIAPP devra être fermé à la fin de l’année qui suit le premier retrait admissible effectué.

Contrairement au RAP, l’acheteur n’a pas à rembourser le montant retiré du CELIAPP. Dans tous les cas, il est de sa responsabilité de construire un plan d’épargne en vue de la retraite.

Pourquoi le REER à Fondaction demeure intéressant

Si le CELIAPP présente de nombreux avantages, il n’est pas nécessairement l’instrument qui vous permettra d’accumuler le plus d’argent pour un même dollar épargné. Le REER à Fondaction, qui donne droit à de généreux crédits d’impôt de 30 %* sur les premiers 5 000 $ cotisés, est une alternative à ne pas négliger.

Des crédits d’impôt, pouvant représenter jusqu’à 1 500 $, s’ajoutent à la déduction REER. Vous préparez ainsi les bases de votre future mise de fonds en faisant fructifier 5 000 $ par an, à un coût net très avantageux. Ce coût net dépend de votre taux marginal d’imposition.

Prenons l’exemple d’un couple, Amélie et Yannick, pour qui ce taux atteint 36,12 %². Si chacun parvient à cotiser dans un REER à Fondaction à hauteur de 5 000 $, soit 10 000 $ au total, l’effort d’épargne qu’ils doivent fournir ensemble n’est en réalité que de 3 388 $, après déductions et crédits d’impôt.

Avec le REER à Fondaction et ses avantages fiscaux

REER et CELIAPP : comparaison sur cinq ans pour accumuler une mise de fonds

Considérons que ce montant de 3 388 $ est leur capacité d’épargne annuelle. Marie-Frédérique Savard, planificatrice financière à Plandaction, part de cette hypothèse pour suivre le cheminement de l’épargne d’Amélie et Yannick, qui souhaitent acheter une propriété.

Avec le REER à Fondaction, ensemble ils peuvent donc cotiser 10 000 $ par an. Le CELIAPP n’offrant pas de crédit d’impôt, leur effort réel de 3 388 $ avec cet instrument leur permettrait de mettre de côté seulement 5 304 $ par an.

Avec le CELIAPP sans avantages fiscaux

Après 5 ans, leur épargne s’élèverait à 52 985 $³ avec un REER à Fondaction, tandis qu’avec le CELIAPP, elle serait de 28 901 $⁴. Le montant est largement supérieur avec un REER à Fondaction, et ce, même si l’on prend l’hypothèse sévère d’un taux de rendement financier plus bas chez Fondaction, souligne Marie-Frédérique Savard. Leur mise de fonds en vue de l’achat d’une propriété serait ainsi plus élevée.

Comparaison de l’évolution des valeurs accumulées

Des économies qui vont loin

L’avantage du REER à Fondaction ne s’arrête pas là. Imaginons qu’Amélie et Yannick convoitent une maison de 420 000 $. Grâce à l’apport personnel plus important qu’ils sont en mesure de faire pour leur mise de fonds avec le retrait RAP, ils emprunteront un peu moins et paieront moins d’assurance SCHL. Pour un emprunt à 6,49 %⁵, amorti sur 17 ans (avec l’hypothèse que le taux reste le même pendant toutes ces années), ils économiseront 2 750 $ par an, simplement en ayant opté pour le REER à Fondaction plutôt que le CELIAPP, calcule Marie-Frédérique Savard.

Dans le cadre du RAP, vous remboursez (à vous-même !) le montant retiré sur une période maximale de 15 ans. Ces paiements, qui s’accumulent dans votre REER, vous assureront une retraite plus confortable.

Comme cette obligation ne commence qu’à la troisième année de l’emprunt, Amélie et Yannick peuvent utiliser leur capacité supplémentaire de 2 750 $ pour contribuer à un REER à Fondaction pendant deux ans, ce qui leur permet de cotiser 8 117 $ (toujours grâce aux crédits d’impôt et aux déductions fiscales). À partir de la troisième année, le remboursement de 3 352 $ par an débute.

L’épargne retraite gagnante avec le REER à Fondaction

Si le couple choisit plutôt le CELIAPP, il doit de son propre chef recommencer à mettre de l’argent de côté pour sa retraite dès que possible. De combien dispose-t-il, en comparaison avec l’option du REER à Fondaction ? D’un côté, il paie plus pour son prêt hypothécaire, comme nous l’avons vu. De l’autre, il n’a pas de remboursement à faire à partir de la troisième année.

Selon Marie-Frédérique Savard, avec leur capacité d’épargne nette de 782 $, le couple est ainsi en mesure de faire des cotisations de 1 224 $ à leur REER classique chaque année.

Où en seraient Amélie et Yannick après 17 ans ? Avec le REER à Fondaction, ils auraient acheté une propriété, remboursé leur prêt hypothécaire et leur retrait RAP, et mis 90 503 $ de côté pour leur retraite. Avec exactement le même effort financier, en utilisant le CELIAPP puis un REER classique, ils auraient aussi acheté leur propriété, mais n’auraient accumulé que 25 062 $, soit 65 441 $ de moins¹.

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¹ Le contenu du présent article est présenté à titre informatif seulement et ne vise pas à fournir des conseils juridiques, fiscaux ou en matière de placements ou d’investissements.
²  Selon les règles fiscales pour l’année 2023 en vigueur au 1er juillet 2023.
³ Projection réalisée avec des contributions en fin de période et un rendement espéré de 2,9 % établi selon le rendement réalisé sur 10 ans au 30 novembre 2022 moins 2 %. Le taux de rendement sert uniquement à illustrer les effets du taux de croissance historique et ne vise pas à refléter les valeurs futures des actions ou le rendement d’un placement dans les actions.
⁴ Projection réalisée avec des contributions en fin de période et un rendement espéré de 4,3 % selon les Normes 2022 de l’IQPF pour un profil équilibré 70 % Actions canadiennes 30% Revenu fixe et des frais de gestion de 1 %.
⁵ À titre illustratif, taux affiché le 13 janvier 2023 chez Desjardins pour un prêt hypothécaire fermé 5 ans.
* Applicables sur les 5 000 premiers dollars cotisés, sous réserve de l’admissibilité. Pour l’année d’imposition 2024, les particuliers dont le revenu imposable dépasse 112 655 $ en 2022 sont inadmissibles aux crédits.