Blogue7 avril 2022

Acheter une première propriété grâce au REER : l’art de RAPer

Quand vous achetez une première résidence, vous pouvez profiter du régime d’accession à la propriété (RAP). Une bonne façon d’augmenter votre mise de fonds, mais aussi de disposer de nouvelles liquidités.

Qu’est-ce que le RAP ?

Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ d’un REER sans avoir à payer d’impôt. Pour ce faire, l’argent admissible doit avoir été déposé dans votre compte REER depuis au moins 90 jours, vous devez avoir conclu une entente pour acquérir une propriété, et être considéré comme un premier acheteur.

De façon générale, vous êtes considéré comme un premier acheteur si au cours des cinq dernières années, vous avez élu domicile dans une propriété qui ne vous appartenait pas. L’habitation pour laquelle vous voulez RAPer vous servira de résidence principale dans la plupart des cas et vous devrez l’occuper dans l’année suivant votre « RAP ».

Les avantages du RAP

Avec les liquidités que vous recevez grâce au RAP, vous pouvez augmenter votre mise de fonds et, par conséquent, réduire les intérêts de votre hypothèque et diminuer le coût des primes d’assurance. Vous pouvez également payer les frais découlant de l’achat de votre propriété (frais de notaire, droit de mutation immobilière, travaux de rénovation, etc.), créer un fonds d’urgence ou même d’investir davantage pour votre retraite. « L’achat d’une maison vous offre des possibilités pour améliorer votre gestion financière, souligne la planificatrice financière et directrice générale du cabinet-conseil Plandaction, Marie-Frédérique Savard. Il faut en profiter, ou à tout le moins en explorer les avantages. »

Enfin, l’avantage indéniable du RAP, c’est que vous ne payez pas d’impôt ni de pénalité sur le montant que vous avez retiré de votre REER si vous respectez le calendrier de remboursement.

Attention, le RAP ne doit pas vous encourager à surconsommer, avise toutefois l’Autorité des marchés financiers (AMF). « Il ne doit pas vous permettre d’acheter une maison plus chère que vos moyens », souligne Julien Michaud, ASA, analyste à l’éducation financière de l’AMF. Celui-ci conseille d’ailleurs de consulter un professionnel pour dresser le bilan de vos finances avant de recourir au RAP. Un professionnel pourrait également vous aider à évaluer le meilleur moyen d’utiliser les liquidités que vous obtenez grâce au RAP.

Comment rembourser un RAP ?

Vous devez remettre le montant que vous avez emprunté à votre REER selon un calendrier de remboursement de 15 ans (à raison de 1/15 du montant retiré par année). Les remboursements débutent au cours de la deuxième année suivant votre retrait.

Vous avez avantage à verser les sommes demandées. Pas plus… et surtout pas moins ! Si vous oubliez des versements, votre revenu imposable sera majoré dans votre déclaration de revenus par le montant du versement non remboursé.

Et « si vous remboursez plus rapidement, vous n’obtiendrez pas plus de réductions d’impôt », note Julien Michaud.

Si vous avez des liquidités disponibles, mieux vaut l’investir dans votre REER, payer plus vite votre hypothèque ou même réaliser des travaux de rénovation.

« Il ne faut pas voir le RAP comme une dette, mais comme un engagement à accumuler du capital pour votre retraite », insiste Marie-Frédérique Savard.

Rembourser dans un fonds de travailleurs

Vous avez avantage à rembourser votre RAP réalisé avec un fonds de travailleurs chez un fonds de travailleurs, ce qui vous permet de conserver le crédit d’impôt que vous avez reçu pour votre cotisation au fonds.

La directrice générale de Plandaction rappelle d’ailleurs que lorsque vous profitez du RAP, vous ne vous engagez pas auprès d’une institution financière à retourner l’argent emprunté dans vos REER, mais bien auprès de l’Agence du revenu du Canada.

Ainsi, rien ne vous empêche de le rembourser dans un fonds de travailleurs. Vous profiterez alors des crédits d’impôt offerts dans ces fonds sur les montants remboursés !